Immobilie vererben oder verschenken: Steuern und Freibeträge
Der Erwerb einer Immobilie von Todes wegen und Schenkungen unter Lebenden unterliegen der Erbschaftsteuer (Schenkungsteuer); soweit nichts anderes bestimmt ist, gelten die Vorschriften über Erwerbe von Todes wegen auch für Schenkungen (§ 1 ErbStG, 2026). Laut Finanzämtern NRW (2026) führen viele Erbschaften und Schenkungen nicht zu einer Steuerzahlung, vor allem wegen der Freibeträge – deren Höhe hängt vom Verwandtschaftsverhältnis ab.
Steuerklassen nach dem Verwandtschaftsgrad
Nach § 15 Abs. 1 ErbStG (2026) gibt es drei Steuerklassen. Zur Steuerklasse I gehören u. a. Ehegatte und Lebenspartner, Kinder und Stiefkinder, deren Abkömmlinge sowie Eltern und Voreltern bei Erwerben von Todes wegen. Steuerklasse II umfasst u. a. Eltern (soweit nicht Klasse I), Geschwister, Nichten und Neffen, Stiefeltern, Schwiegerkinder, Schwiegereltern und geschiedene Ehegatten. Steuerklasse III gilt für alle übrigen Erwerber.
Freibeträge für Erben und Beschenkte
Bei unbeschränkter Steuerpflicht gelten nach § 16 Abs. 1 ErbStG (2026) Freibeträge von 500.000 Euro für Ehegatte und Lebenspartner, 400.000 Euro für Kinder (und Kinder verstorbener Kinder), 200.000 Euro für Enkel, 100.000 Euro für übrige Personen der Steuerklasse I sowie je 20.000 Euro für Steuerklasse II und III.
Mehrere Erwerbe von derselben Person innerhalb von zehn Jahren werden zusammengerechnet (§ 14 Abs. 1 ErbStG, 2026), indem dem letzten Erwerb die früheren Erwerbe mit ihrem früheren Wert zugerechnet werden.
Steuersätze
Die Erbschaftsteuer wird nach § 19 Abs. 1 ErbStG (2026) mit unterschiedlichen Prozentsätzen erhoben: In Steuerklasse I reichen die Sätze von 7 Prozent (bis 75.000 Euro) bis 30 Prozent (über 26.000.000 Euro), in Steuerklasse II von 15 bis 43 Prozent, in Steuerklasse III betragen sie 30 oder 50 Prozent.
Familienheim: Schenkung an den Ehegatten
Steuerfrei ist die Schenkung eines selbst bewohnten Familienheims unter Lebenden an den Ehegatten oder Lebenspartner (Eigentum oder Miteigentum an einem bebauten Grundstück im Inland, in der EU oder im EWR, soweit darin eine Wohnung zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird) sowie die Freistellung von Verpflichtungen aus Anschaffung oder Herstellung des Familienheims (§ 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG, 2026).
Familienheim im Erbfall
Erbt der überlebende Ehegatte oder Lebenspartner das Familienheim, ist der Erwerb steuerfrei, wenn der Erblasser darin bis zum Erbfall selbst gewohnt hat (oder aus zwingenden Gründen daran gehindert war) und der Erwerber es unverzüglich selbst zu Wohnzwecken nutzt (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG, 2026). Die Befreiung fällt rückwirkend weg, wenn der Erwerber das Familienheim innerhalb von zehn Jahren nicht mehr selbst nutzt, es sei denn, zwingende Gründe hindern ihn.
Für Kinder (und Kinder verstorbener Kinder) gilt beim Erbe des Familienheims dieselbe Befreiung unter denselben Voraussetzungen, aber nur, soweit die Wohnfläche 200 Quadratmeter nicht übersteigt (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG, 2026); der rückwirkende Wegfall bei Aufgabe der Selbstnutzung innerhalb von zehn Jahren gilt entsprechend.
Die Familienheim-Befreiung beim Erbe entfällt, soweit der Erwerber das Vermögen aufgrund einer letztwilligen oder rechtsgeschäftlichen Verfügung des Erblassers an einen Dritten übertragen muss oder es bei der Teilung des Nachlasses auf einen Miterben überträgt (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG, 2026).
Vermietete Immobilien und Stundung
Zu Wohnzwecken vermietete bebaute Grundstücke werden bei Erbschaft und Schenkung mit 90 Prozent ihres Werts angesetzt (§ 13d Abs. 1 und 3 ErbStG, 2026). Gehört zu Wohnzwecken genutzter Grundbesitz zum Erwerb, wird die darauf entfallende Erbschaftsteuer auf Antrag bis zu zehn Jahre gestundet, soweit der Erwerber sie nur durch Verkauf dieses Vermögens aufbringen kann; bei Erwerben von Todes wegen werden dafür keine Zinsen erhoben (§ 28 Abs. 3 ErbStG, 2026).
Anzeige beim Finanzamt
Jeder steuerpflichtige Erwerb ist dem Finanzamt binnen drei Monaten nach Kenntnis schriftlich anzuzeigen; bei Schenkungen ist auch die schenkende Person verpflichtet (§ 30 Abs. 1 und 2 ErbStG, 2026). Beruht der Erwerb auf einer von einem deutschen Gericht, Notar oder Konsul eröffneten Verfügung von Todes wegen, ist keine Anzeige nötig, wenn sich daraus das Verhältnis zum Erblasser unzweifelhaft ergibt – das gilt nicht, wenn Grundbesitz zum Erwerb gehört. Bei einer gerichtlich oder notariell beurkundeten Schenkung bedarf es keiner Anzeige (§ 30 Abs. 3 ErbStG, 2026).
Häufige Fragen
Werden mehrere Schenkungen zusammengerechnet?
Ja – § 14 Abs. 1 ErbStG (2026) fasst Zuwendungen derselben Person innerhalb eines Zehnjahreszeitraums zusammen; ältere Erwerbe werden dem jüngsten mit ihrem damaligen Wert zugerechnet.
Muss mein Ehepartner für das geerbte Familienheim Steuern zahlen?
Nicht, wenn die Voraussetzungen des § 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG (2026) vorliegen: Der verstorbene Ehegatte hat bis zum Erbfall selbst im Familienheim gewohnt oder war aus zwingenden Gründen daran gehindert, und der überlebende Ehegatte oder Lebenspartner nutzt es unverzüglich selbst zum Wohnen. Gibt er die Selbstnutzung innerhalb von zehn Jahren auf, ohne aus zwingenden Gründen daran gehindert zu sein, entfällt die Befreiung rückwirkend.
Was gilt für Kinder, die das Elternhaus erben?
Auch Kinder und Kinder verstorbener Kinder können das Familienheim nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG (2026) steuerfrei erben, wenn der Erblasser bis zum Erbfall darin gewohnt hat und sie es unverzüglich selbst bewohnen. Befreit ist der Erwerb aber nur, soweit die Wohnung nicht mehr als 200 Quadratmeter Wohnfläche hat; endet die Selbstnutzung innerhalb von zehn Jahren, fällt die Befreiung rückwirkend weg, außer zwingende Gründe verhindern sie.
Muss ich eine Erbschaft dem Finanzamt melden?
Ja, wenn der Erwerb steuerpflichtig ist: Nach § 30 Abs. 1 ErbStG (2026) muss er dem Finanzamt innerhalb von drei Monaten, nachdem Sie davon erfahren haben, schriftlich angezeigt werden. Eine Verfügung von Todes wegen, die ein deutsches Gericht, ein deutscher Notar oder Konsul eröffnet hat, macht die Anzeige nach § 30 Abs. 3 ErbStG (2026) entbehrlich, wenn sich daraus Ihr Verhältnis zum Erblasser eindeutig ergibt – nicht aber, wenn Grundbesitz zum Erwerb gehört.
Quellen
Wichtiger Hinweis: Dieser Artikel bietet allgemeine Informationen und ist keine individuelle Finanz-, Steuer- oder Rechtsberatung. Prüfen Sie Ihre Situation bei einer Verbraucherzentrale, einem Notar oder einer Steuerberatung.