Der Notar beim Immobilienkauf: Ablauf und Aufgaben
Ein Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben – also auch der Kaufvertrag beim Immobilienkauf –, bedarf der notariellen Beurkundung (§ 311b Abs. 1 BGB, 2026). Die Notarin oder der Notar berät laut Notarkammern (2026) als neutrale und unabhängige Instanz beide Parteien und achtet darauf, dass keine ungesicherten Vorleistungen erbracht werden.
Warum der Notar Pflicht ist
§ 311b Abs. 1 BGB (2026) verlangt die notarielle Beurkundung für Verpflichtungen zum Erwerb oder zur Übertragung von Grundstückseigentum. Der Notar soll den Willen der Beteiligten erforschen, den Sachverhalt klären, über die rechtliche Tragweite belehren und darauf achten, dass unerfahrene und ungewandte Beteiligte nicht benachteiligt werden (§ 17 Abs. 1 BeurkG, 2026).
Vor dem Termin: Entwurf und Wahl des Notars
Bei Verbraucherverträgen über Grundstücke soll dem Verbraucher der beabsichtigte Text im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung gestellt werden (§ 17 Abs. 2a BeurkG, 2026). Welcher Notar die Beurkundung vornehmen soll, können die Vertragsparteien laut Bundesnotarkammer frei bestimmen; da grundsätzlich der Käufer die Beurkundungskosten zu tragen hat (§ 448 Abs. 2 BGB, 2026), hat er meist einen gewissen Vorrang bei der Auswahl.
Die Beurkundung
Bei der Beurkundung wird der Vertrag laut Bundesnotarkammer im Beisein aller Beteiligten vollständig vorgelesen; ein Verzicht auf das Verlesen ist nicht möglich und würde zur Unwirksamkeit führen. Wer nicht anwesend sein kann, kann sich grundsätzlich vertreten lassen oder den Vertrag nachträglich genehmigen. Nebenabreden müssen laut Bundesnotarkammer in den notariellen Vertrag; Vereinbarungen außerhalb der Urkunde sind grundsätzlich unwirksam und können den ganzen Vertrag ungültig machen.
Die Auflassung (Einigung über den Eigentumsübergang) muss bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle erklärt werden; jeder Notar ist zuständig; eine Auflassung unter Bedingung oder Zeitbestimmung ist unwirksam (§ 925 BGB). Eigentum geht erst mit Einigung und Eintragung im Grundbuch über (§ 873 BGB, 2026).
Nach der Beurkundung: Vormerkung und Fälligkeit
Nach der Beurkundung beantragt und überwacht der Notar laut Bundesnotarkammer die Eintragung der Vormerkung im Grundbuch; dadurch ist die Immobilie für den Käufer reserviert. Eine nach Eintragung der Vormerkung getroffene Verfügung ist unwirksam, soweit sie den Anspruch vereiteln oder beeinträchtigen würde (§ 883 Abs. 2 BGB).
Der Notar besorgt laut Bundesnotarkammer die nötigen Unterlagen, vor allem den Verzicht der Gemeinde auf gesetzliche Vorkaufsrechte und die Löschungsunterlagen der Bank des Verkäufers. Liegen alle Voraussetzungen vor, teilt er dem Käufer in der Fälligkeitsmitteilung mit, dass der Kaufpreis zu zahlen ist. Laut Notarkammern (2026) achtet die Notarin oder der Notar darauf, dass der Käufer erst zahlt, wenn sein lastenfreier Eigentumserwerb gesichert ist, und der Verkäufer sein Eigentum nicht ohne Kaufpreis verliert.
Grundschuld und Eigentumsumschreibung
Braucht der Käufer für die Baufinanzierung ein durch Grundschuld gesichertes Darlehen, beurkundet der Notar laut Bundesnotarkammer auch die Grundschuldbestellung; da die Bank in der Regel erst nach Eintragung auszahlt, sollte sie möglichst gleich im Anschluss an den Kaufvertrag erfolgen.
Der Notar meldet den Vertrag laut Bundesnotarkammer dem Finanzamt; erst nach Zahlung der Grunderwerbsteuer stellt es die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, die Voraussetzung für die Eigentumsumschreibung ist. Wurden Kaufpreis und Steuer bezahlt, beantragt der Notar die Umschreibung.
Belastungen im Grundbuch, zum Beispiel ein Nießbrauchsrecht, sollten laut Notarkammern (Beitrag vom 22. Februar 2022) vorab geklärt werden; Wege- und Leitungsrechte müssen in der Regel vom Käufer übernommen werden.
Was der Notar kostet
Für die Notarkosten haftet jeder, dessen Erklärung beurkundet wurde (§ 30 Abs. 1 GNotKG); wer die Kosten in der Urkunde übernommen hat, haftet auch gegenüber dem Notar (§ 30 Abs. 3 GNotKG). Der Wert richtet sich nach dem Kaufpreis; ist der Verkehrswert höher, gilt dieser (§ 47 GNotKG, 2026). Notare müssen die gesetzlich vorgeschriebenen Gebühren erheben (§ 17 Abs. 1 BNotO); laut Notarkammern (2026) sind Gebührenvereinbarungen jeder Art unzulässig. Fragen an den Notar vor und nach der Beurkundung kosten laut Bundesnotarkammer nichts extra: Die gesamte Beratung ist in der Beurkundungsgebühr enthalten. Die Notarkosten gehören zu den Kaufnebenkosten, die der Käufer nach § 448 Abs. 2 BGB (2026) in der Regel trägt.
Häufige Fragen
Wann bekomme ich den Vertragsentwurf?
In der Regel zwei Wochen vor dem Termin: Nach § 17 Abs. 2a BeurkG (2026) soll Verbrauchern bei Grundstücksverträgen der beabsichtigte Vertragstext im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung vorliegen.
Kann ich den Notar selbst aussuchen?
Die Vertragsparteien bestimmen laut Bundesnotarkammer frei, welcher Notar beurkundet. Weil grundsätzlich der Käufer die Beurkundungskosten trägt (§ 448 Abs. 2 BGB, 2026), hat er bei der Wahl meist einen gewissen Vorrang.
Muss ich beim Notartermin persönlich anwesend sein?
Nicht unbedingt: Wer nicht anwesend sein kann, hat laut Bundesnotarkammer grundsätzlich die Möglichkeit, sich vertreten zu lassen oder den Vertrag im Nachhinein zu genehmigen. Auf das vollständige Verlesen des Vertrags kann dagegen nicht verzichtet werden.
Wann zahle ich den Kaufpreis?
Nach der Fälligkeitsmitteilung: Darin teilt Ihnen der Notar laut Bundesnotarkammer mit, dass der Kaufpreis gezahlt werden muss, sobald alle Voraussetzungen vorliegen. Laut Notarkammern (2026) zahlt der Käufer erst, wenn sein lastenfreier Eigentumserwerb gesichert ist.
Quellen
Wichtiger Hinweis: Dieser Artikel bietet allgemeine Informationen und ist keine individuelle Finanz-, Steuer- oder Rechtsberatung. Prüfen Sie Ihre Situation bei einer Verbraucherzentrale, einem Notar oder einer Steuerberatung.