Anschlussfinanzierung: Prolongation oder Umschuldung?
Läuft die Zinsbindung aus und können oder wollen Sie den Restbetrag nicht auf einmal tilgen, müssen Sie den Immobilienkredit laut BaFin (2026) zu den dann geltenden Zinssätzen refinanzieren – per Prolongation beim bisherigen Kreditgeber oder durch Umschuldung zu einem neuen Anbieter.
Prolongation oder Umschuldung
Eine Umschuldung bietet sich laut BaFin (2026) eventuell auch an, um mehrere Kreditverträge zu bündeln.
Ob Sie bei Ihrem bisherigen oder einem neuen Kreditgeber bessere Konditionen erhalten, lässt sich laut BaFin (2026) nicht pauschal beantworten. Die BaFin rät, Angebote zu vergleichen und beim Wechsel die Kosten für die Übertragung der Grundschuld zu berücksichtigen, da sie die Gesamtkosten beeinflussen.
Die Mitteilung der Bank vor dem Ende der Zinsbindung
Spätestens drei Monate vor Ende der Sollzinsbindung muss der Darlehensgeber mitteilen, ob er zu einer neuen Sollzinsbindungsabrede bereit ist (§ 493 Abs. 1 BGB, 2026). Erklärt sich der Darlehensgeber hierzu bereit, muss die Unterrichtung den zum Zeitpunkt der Unterrichtung vom Darlehensgeber angebotenen Sollzinssatz enthalten.
Wovon die neuen Konditionen abhängen
Die Konditionen der Anschlussfinanzierung hängen laut BaFin (2026) vor allem vom aktuellen Bauzinsniveau ab. Bleiben Sie bei Ihrem bisherigen Kreditgeber, greift meist die Zinsanpassungsvereinbarung aus Ihrem Vertrag, die sich meist an seinen aktuellen Sollzinsen orientiert.
Ein wichtiger Faktor ist der Beleihungsauslauf, also das Verhältnis zwischen Restschuld und Beleihungswert der Immobilie; der Beleihungswert ist nicht mit dem Verkehrswert gleichzusetzen. Grundsätzlich gilt laut BaFin (2026): Je niedriger die Restschuld, desto günstiger die Zinsen.
Kreditprüfung beim bisherigen und beim neuen Kreditgeber
Bleiben Sie bei Ihrem bisherigen Kreditgeber, hängt es laut BaFin (2026) vom Vertrag ab, ob eine neue Kreditprüfung nötig ist. Jeder Kreditgeber prüft ab der Kreditvergabe mindestens einmal jährlich die Rückzahlungsfähigkeit und den Wert der Sicherheiten; sinkt dieser, muss er die Immobilie meist neu bewerten, was die Konditionen verschlechtern kann.
Wechseln Sie den Anbieter, prüft dieser Ihre Identität, Bonität und die Immobilie und bewertet sie meist neu, um den Beleihungswert zu ermitteln. Die Annahme, der bisherige Kreditgeber prüfe die Kreditwürdigkeit bei der Anschlussfinanzierung nicht neu, ist laut BaFin (2026) falsch: Ereignisse während der Erstfinanzierung, etwa unpünktlich gezahlte Raten, fließen in seine Bewertung ein, und er ist nicht verpflichtet, eine Prolongation zu den besten Konditionen anzubieten.
Kündigungsrechte nach § 489 BGB
Endet die Sollzinsbindung vor der vereinbarten Rückzahlung und gibt es keine neue Zinsvereinbarung, können Sie mit einer Frist von einem Monat frühestens zum Ende der Sollzinsbindung ganz oder teilweise kündigen (§ 489 Abs. 1 Nr. 1 BGB, 2026). In jedem Fall können Sie zehn Jahre nach vollständigem Empfang mit sechs Monaten Frist kündigen (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB, 2026) – laut BaFin (2026) ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Das Kündigungsrecht kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden (§ 489 Abs. 4 BGB, 2026).
Forward-Darlehen
Viele Kreditgeber bieten laut BaFin (2026) an, schon vor Ablauf der Zinsbindung eine neue Zinsfestschreibung zu vereinbaren (Forward-Darlehen), bis zu fünf Jahre im Voraus; für jeden Monat bis zum Beginn fällt meist ein Zinsaufschlag an, dessen Höhe variiert.
Ein Forward-Darlehen ist laut Verbraucherzentrale (Stand 14. November 2025) ein Vertrag, bei dem die Konditionen schon heute für ein erst später ausgezahltes Darlehen vereinbart werden; ob sich das lohnt, kann niemand mit Gewissheit sagen. Steigen die Zinsen nicht oder fallen sie, muss das Forward-Darlehen dennoch wie vereinbart abgenommen werden.
Restschuld senken und Risiko steigender Zinsen
Je geringer die Restschuld am Ende der Zinsbindung, desto weniger Zinsen zahlen Sie laut BaFin (2026) für die Anschlussfinanzierung. Oft erlauben Kreditverträge jährliche Sondertilgungen von 5 oder 10 Prozent der Kreditsumme; häufig lässt sich auch der Tilgungssatz erhöhen. Haben Sie kein Sondertilgungsrecht vereinbart, rät die BaFin (2026), verfügbare Beträge zurückzulegen, um bei Ablauf der Zinsbindung auf einen Schlag zu tilgen.
Steigt der Zinssatz für die Restschuld, zahlen Sie laut BaFin (2026) entweder höhere Raten oder die Tilgung dauert länger; problematisch wird das, wenn hohe Darlehensbeträge aufgenommen wurden und bisher wenig getilgt wurde oder die Belastungsgrenze schon erreicht ist. Dann kann die Anschlussfinanzierung scheitern.
Wenn die Anschlussfinanzierung schwierig wird
Gerät die Finanzierung ins Wanken, rät die BaFin (2026) zu prüfen, ob ein Anspruch auf Lastenzuschuss besteht (für Eigentümer selbst genutzten Wohneigentums ohne andere staatliche Wohnkostenhilfen; Auskunft geben die Wohngeldbehörden). Bei Zahlungsproblemen rät sie, rechtzeitig eine Schuldnerberatung aufzusuchen. Kreditinstitute müssen Verfahren einrichten, um Zahlungsschwierigkeiten früh zu erkennen und Maßnahmen wie eine Umschuldung zu prüfen.
Als komplexes Modell nennt die BaFin (2026) die Sofortfinanzierung durch eine Bausparkasse (Bausparvertrag plus Vorfinanzierungsdarlehen, das in der Ansparphase nicht getilgt wird und bei Zuteilung durch Guthaben und Bauspardarlehen abgelöst wird); sie rät, die Bedingungen gründlich zu prüfen.
Häufige Fragen
Muss meine Bank mir rechtzeitig ein Angebot machen?
Nach § 493 Abs. 1 BGB (2026) muss Ihr Darlehensgeber Sie spätestens drei Monate, bevor die Sollzinsbindung endet, darüber unterrichten, ob er zu einer neuen Zinsbindung bereit ist. Erklärt er sich bereit, gehört der von ihm angebotene Sollzinssatz in diese Mitteilung.
Prüft die bisherige Bank meine Bonität neu?
Ob eine neue Kreditprüfung nötig ist, hängt laut BaFin (2026) von Ihrem Vertrag ab. Dass die bisherige Bank Ihre Kreditwürdigkeit gar nicht neu prüft, stimmt laut BaFin aber nicht: Was während der Erstfinanzierung passiert ist, zum Beispiel verspätet gezahlte Raten, fließt in ihre Bewertung ein.
Wie früh kann ich ein Forward-Darlehen abschließen?
Die BaFin (2026) nennt als Horizont bis zu fünf Jahre vor dem eigentlichen Anschluss. Bis zum Beginn des neuen Kredits berechnen Kreditgeber laut BaFin meist für jeden Monat einen Zinsaufschlag in unterschiedlicher Höhe.
Welche Kosten entstehen bei einer Umschuldung?
Laut BaFin (2026) fallen beim Anbieterwechsel Kosten für die Übertragung der Grundschuld an, die die Gesamtkosten beeinflussen; die BaFin rät, sie zu berücksichtigen. Ob die bisherige oder eine neue Bank günstiger ist, lässt sich laut BaFin nicht pauschal sagen.
Quellen
Wichtiger Hinweis: Dieser Artikel bietet allgemeine Informationen und ist keine individuelle Finanz-, Steuer- oder Rechtsberatung. Prüfen Sie Ihre Situation bei einer Verbraucherzentrale, einem Notar oder einer Steuerberatung.
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