Sollzinsbindung: Wie lange der Zins fest sein sollte
Bei den meisten Immobilienkrediten werden die Zinsen laut BaFin (2026) für fünf, zehn oder 15 Jahre fest vereinbart; längere Bindungen führen in der Regel zu höheren Zinsen. Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB (2026) können Sie bei gebundenem Sollzins in jedem Fall zehn Jahre nach vollständigem Empfang des Darlehens mit einer Frist von sechs Monaten kündigen.
Was die Sollzinsbindung bedeutet
Bei den meisten Immobilienkrediten werden die Zinsen laut BaFin (2026) für fünf, zehn oder 15 Jahre fest vereinbart. Das nennt man Sollzinsbindung oder Zinsfestschreibung. In den letzten Jahren bieten Kreditgeber häufiger auch längere Bindungen von 20 bis 40 Jahren an. Alternativ gibt es Kredite mit variablem Zinssatz, der sich an einem Referenzzins orientiert.
Während der Zinsbindung darf die Bank laut Verbraucherzentrale (Stand 31. Oktober 2024) die Konditionen nicht verändern.
Kurz oder lang: wovon die Wahl abhängt
Eine längere Sollzinsbindung führt laut BaFin (2026) in der Regel zu höheren Zinsen. Die passende Zinsbindung hängt laut Verbraucherzentrale (Stand 14. November 2025) vor allem von Ihrem Bedürfnis nach Kalkulationssicherheit und dem Tilgungsverlauf ab. Wer rasch tilgt, braucht in der Regel keine allzu lange Zinsbindung.
Wer sich einen Zinsanstieg nicht leisten kann oder wer sich dagegen absichern möchte, sollte nach Einschätzung der Verbraucherzentrale eher langfristige Zinsbindungen wählen. Die Verbraucherzentralen raten (Stand 14. November 2025), Zinsprognosen zu ignorieren; die Frage der Zinsbindung hänge von Wünschen und Sicherheitsbedürfnis ab, nicht vom aktuellen Zinsniveau.
Kündigungsrecht nach zehn Jahren
Bei einem Darlehen mit gebundenem Sollzins kann der Darlehensnehmer nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB (2026) in jedem Fall nach Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten kündigen. Eine spätere neue Vereinbarung über Rückzahlungszeit oder Sollzins ersetzt den Empfangszeitpunkt.
Eine Kündigung gilt als nicht erfolgt, wenn Sie den geschuldeten Betrag nicht binnen zwei Wochen nach Wirksamwerden der Kündigung zurückzahlen (§ 489 Abs. 3 BGB, 2026). Das Kündigungsrecht kann nicht durch Vertrag ausgeschlossen oder erschwert werden (§ 489 Abs. 4 BGB, 2026). Laut Verbraucherzentrale (Stand 19. November 2025) besteht nach Ablauf von 10 Jahren die Möglichkeit, ein über 10 Jahre fest verzinstes Darlehen mit einer 6-Monats-Frist ohne Vorfälligkeitsentschädigung zu kündigen.
Kündigung am Ende der Zinsbindung und bei variablem Zins
Endet die Sollzinsbindung vor der vereinbarten Rückzahlung und gibt es keine neue Zinsvereinbarung, können Sie nach § 489 Abs. 1 Nr. 1 BGB (2026) mit einer Frist von einem Monat frühestens zum Ende der Sollzinsbindung kündigen.
Ein Darlehen mit veränderlichem Zinssatz können Sie nach § 489 Abs. 2 BGB (2026) jederzeit unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen.
Was die Bank vor dem Ende mitteilen muss
Spätestens drei Monate vor Ende der Sollzinsbindung muss der Darlehensgeber nach § 493 Abs. 1 BGB (2026) mitteilen, ob er zu einer neuen Sollzinsbindungsabrede bereit ist, und dann den angebotenen Sollzinssatz nennen.
Anschlussfinanzierung: Prolongation, Umschuldung, Forward-Darlehen
Läuft die Zinsbindung aus, gibt es laut BaFin (2026) für die Anschlussfinanzierung zwei Wege: Sie können die Zinsen bei Ihrem bisherigen Kreditgeber anpassen (Prolongation) oder zu einem neuen Anbieter wechseln (Umschuldung). Beim Anbieterwechsel sind die Kosten für die Übertragung der Grundschuld zu beachten.
Laut BaFin (2026) ist der bisherige Kreditgeber nicht verpflichtet, eine Prolongation zu den besten Konditionen anzubieten. Ereignisse während der Erstfinanzierung, etwa nicht pünktlich gezahlte Raten, fließen in die Bewertung des Kreditgebers ein.
Forward-Darlehen können laut BaFin (2026) bis zu fünf Jahre im Voraus abgeschlossen werden. Für jeden Monat bis zum Beginn des neuen Kredits fällt meist ein Zinsaufschlag an. Laut Verbraucherzentrale (Stand 14. November 2025) müssen Sie das Forward-Darlehen dennoch wie vereinbart abnehmen, auch wenn die Zinsen bis dahin nicht steigen oder sogar fallen.
Ein wichtiger Faktor für die Anschlussfinanzierung ist laut BaFin (2026) der Beleihungsauslauf, also das Verhältnis zwischen der Restschuld und dem Beleihungswert Ihrer Immobilie. Grundsätzlich gilt: Je niedriger Ihre Restschuld, desto günstiger die Zinsen.
Häufige Fragen
Kann ich nach zehn Jahren kündigen, ohne eine Entschädigung zu zahlen?
Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB (2026) können Sie bei gebundenem Sollzins nach zehn Jahren nach vollständigem Empfang mit sechs Monaten Frist kündigen. Laut Verbraucherzentrale (Stand 19. November 2025) besteht dann die Möglichkeit, das Darlehen mit einer 6-Monats-Frist entschädigungslos zu kündigen.
Wann muss die Bank mir ein Anschlussangebot machen?
Nach § 493 Abs. 1 BGB (2026) muss Ihnen der Darlehensgeber spätestens drei Monate vor Ende der Sollzinsbindung mitteilen, ob er zu einer neuen Sollzinsbindung bereit ist. In diesem Fall muss er auch den angebotenen Sollzinssatz nennen.
Was ist ein Forward-Darlehen?
Ein Forward-Darlehen für die Anschlussfinanzierung kann laut BaFin (2026) bis zu fünf Jahre im Voraus abgeschlossen werden; meist kostet jeder Monat bis zum Beginn einen Zinsaufschlag. Auch wenn die Zinsen bis dahin nicht steigen oder sogar fallen, müssen Sie es laut Verbraucherzentrale (Stand 14. November 2025) wie vereinbart abnehmen.
Muss die Bank mir bei der Prolongation die besten Konditionen anbieten?
Nein. Laut BaFin (2026) besteht für den bisherigen Kreditgeber keine Pflicht, die Prolongation zu den besten Konditionen anzubieten; auch unpünktlich gezahlte Raten während der Erstfinanzierung bezieht er in seine Bewertung ein.
Quellen
Wichtiger Hinweis: Dieser Artikel bietet allgemeine Informationen und ist keine individuelle Finanz-, Steuer- oder Rechtsberatung. Prüfen Sie Ihre Situation bei einer Verbraucherzentrale, einem Notar oder einer Steuerberatung.
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