Vorfälligkeitsentschädigung: Wann sie anfällt
Zahlen Sie einen Immobilienkredit während der Sollzinsbindung vorzeitig zurück, darf die Bank nach § 502 Abs. 1 BGB (2026) eine angemessene Vorfälligkeitsentschädigung für den unmittelbar damit zusammenhängenden Schaden verlangen, wenn zum Zeitpunkt der Rückzahlung Zinsen zu einem gebundenen Sollzinssatz geschuldet werden. Nach § 490 Abs. 2 BGB (2026) können Sie vorzeitig kündigen, wenn berechtigte Interessen es gebieten und seit dem vollständigen Empfang des Darlehens sechs Monate vergangen sind.
Wann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt
Bei vorzeitiger Rückzahlung eines Immobilienkredits während der Sollzinsbindung kann der Darlehensgeber nach § 502 Abs. 1 BGB (2026) eine angemessene Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, wenn Sie zum Zeitpunkt der Rückzahlung Zinsen zu einem gebundenen Sollzinssatz schulden.
Bei gebundenem Sollzins und Sicherung durch ein Grundpfandrecht kann der Darlehensnehmer nach § 490 Abs. 2 BGB (2026) vorzeitig kündigen, wenn seine berechtigten Interessen dies gebieten und seit dem vollständigen Empfang des Darlehens sechs Monate abgelaufen sind. Ein solches Interesse liegt insbesondere beim Bedürfnis nach einer anderweitigen Verwertung der beliehenen Sache vor. Der Schaden ist zu ersetzen; das nennt man Vorfälligkeitsentschädigung.
Was als berechtigtes Interesse zählt
Laut BaFin (2026) rechtfertigen Erbschaft, Lottogewinn, Arbeitslosigkeit oder die Nutzung günstigerer Zinsen keine vorzeitige Kündigung, sofern sie nicht mit der Verwertung der Immobilie zusammenhängen. Dennoch kann der Kreditgeber einer vorzeitigen Rückzahlung zustimmen.
Die Verbraucherzentrale (Stand 19. November 2025) sieht ein berechtigtes Interesse zum Beispiel, wenn Sie die Immobilie verkaufen oder wenn ein zusätzliches Darlehen mit der Immobilie abgesichert werden soll, das bisherige Institut sich weigert, den Kredit bereitzustellen, während ein anderes Institut den Kredit gewähren würde.
Bieten Sie eine andere, unbelastete Immobilie an, die der Bank mindestens die gleiche Sicherheit wie die verkaufte Immobilie gewährt, muss die Bank laut Verbraucherzentrale (Stand 19. November 2025) dem Pfandtausch zustimmen; der Vertrag kann dann fortgesetzt werden.
Wann die Bank keine Entschädigung verlangen darf
Die Vorfälligkeitsentschädigung ist nach § 502 Abs. 2 BGB (2026) ausgeschlossen, wenn die Rückzahlung aus den Mitteln einer im Darlehensvertrag verlangten Versicherung erfolgt oder wenn im Vertrag die Angaben über die Laufzeit des Vertrags, das Kündigungsrecht des Darlehensnehmers oder die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung unzureichend sind.
Laut Verbraucherzentrale (Stand 19. November 2025) gilt der Ausschluss wegen unzureichender Angaben nur für Darlehensverträge, die ab dem 21. März 2016 abgeschlossen wurden.
Kündigt die Bank das Darlehen, etwa weil Raten nicht gezahlt werden, darf sie laut Verbraucherzentrale (Stand 19. November 2025) keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, sondern lediglich Verzugszinsen. Nach Ablauf von 10 Jahren ab vollständigem Erhalt können Sie ein Darlehen mit einer Sollzinsbindung von über 10 Jahren mit einer 6-Monats-Frist entschädigungslos kündigen.
Die Obergrenzen von 1 Prozent beziehungsweise 0,5 Prozent des vorzeitig zurückgezahlten Betrags gelten nach § 502 Abs. 3 BGB (2026) nur für Allgemein-Verbraucherdarlehensverträge, nicht für Immobiliar-Verbraucherdarlehen.
Wie die Entschädigung berechnet wird
Der Bundesgerichtshof hat laut BaFin (2026) am 1. Juli 1997 (XI ZR 197/96 und XI ZR 267/96) die Berechnung festgelegt: Die Differenz zwischen Vertragszins und Wiederanlagezins wird um ersparte Risikokosten gekürzt, Tilgungen bis zum Ablauf der Zinsbindung werden einbezogen, und das Ergebnis wird auf den Tag der Rückzahlung abgezinst. Am 30. November 2004 (XI ZR 285/03) empfahl er, den Wiederanlagezins anhand der Renditen von Hypothekenpfandbriefen zu berechnen.
Laut BaFin (2026) hat der Bundesgerichtshof keinen festen Satz für ersparte Risikokosten festgelegt; die Höhe kann im Einzelfall umstritten sein. Eine „einzig richtige“ Vorfälligkeitsentschädigung gibt es nicht.
Der Bundesgerichtshof hat laut Verbraucherzentrale (Stand 19. November 2025) die Aktiv-Passiv-Methode und die Aktiv-Aktiv-Methode als zulässig anerkannt. Im Vertrag eingerechnete Kosten für das individuelle Risiko und die Verwaltung des Vertrags müssen abgezogen werden. Der Anspruch endet mit dem Zeitpunkt, zu dem die erste mögliche ordentliche Kündigung wirksam würde (BGH, 7. November 2000, XI ZR 27/00).
Bei der Berechnung muss die Bank laut Verbraucherzentrale (Stand 19. November 2025) auch vereinbarte Sondertilgungen berücksichtigen, die künftig noch möglich gewesen wären, selbst wenn sie nie genutzt wurden.
Auskunft der Bank und Prüfung der Berechnung
Kündigt der Darlehensnehmer an, vorzeitig zurückzahlen zu wollen, muss der Darlehensgeber nach § 493 Abs. 5 BGB (2026) unverzüglich auf einem dauerhaften Datenträger unter anderem über die Zulässigkeit, den Betrag und gegebenenfalls die Höhe einer Vorfälligkeitsentschädigung informieren.
Die Verbraucherzentrale (Stand 19. November 2025) rät, die Berechnung unabhängig überprüfen zu lassen. Ist die Vorfälligkeitsentschädigung dem Grunde oder der Höhe nach strittig, können Sie den verlangten Betrag hinterlegen oder die Ablösesumme zahlen, damit die Löschungsbewilligung ausgestellt wird, und anschließend prüfen lassen.
Ohne Kündigungsrecht spricht die BaFin (2026) vom Vorfälligkeitsentgelt, wenn der Kreditgeber die vorzeitige Rückzahlung trotzdem akzeptiert; es entspricht meist der Vorfälligkeitsentschädigung, darf aber höher sein, nur nicht sittenwidrig. Die Verbraucherzentrale (Stand 19. November 2025) nennt als Grenze der Sittenwidrigkeit das Doppelte des tatsächlichen Schadens.
Nach der Rückzahlung: die Grundschuld löschen
Nach vollständiger Rückzahlung muss die Bank laut BaFin (2026) kostenlos eine Löschungsbewilligung ausstellen, damit die Grundschuld aus dem Grundbuch entfernt werden kann.
Für die Löschung einer Grundschuld im Grundbuch braucht es laut Justiz Rheinland-Pfalz (2026) einen formlosen Antrag, das Original der Löschungsbewilligung des Gläubigers, die öffentlich beglaubigte Zustimmung aller eingetragenen Eigentümer und bei Briefrechten den Brief.
Häufige Fragen
Darf die Bank beim Verkauf der Immobilie eine Entschädigung verlangen?
Der Verkauf der Immobilie ist laut Verbraucherzentrale (Stand 19. November 2025) ein Beispiel für ein berechtigtes Interesse, mit dem Sie einen Kredit mit gebundenem Sollzins nach § 490 Abs. 2 BGB (2026) vorzeitig kündigen können. Den Schaden, der der Bank dadurch entsteht, müssen Sie dann als Vorfälligkeitsentschädigung ersetzen.
Gibt es eine gesetzliche Obergrenze?
Für Immobiliar-Verbraucherdarlehen nicht. Nach § 502 Abs. 3 BGB (2026) ist die Entschädigung nur bei Allgemein-Verbraucherdarlehensverträgen auf 1 Prozent beziehungsweise 0,5 Prozent des vorzeitig zurückgezahlten Betrags begrenzt.
Was ist ein Pfandtausch?
Bieten Sie eine andere, unbelastete Immobilie mit mindestens gleicher Sicherheit an, muss die Bank laut Verbraucherzentrale (Stand 19. November 2025) dem Tausch zustimmen; der Vertrag kann dann fortgesetzt werden.
Kostet die Löschungsbewilligung etwas?
Nein. Laut BaFin (2026) muss die Bank die Löschungsbewilligung nach vollständiger Rückzahlung kostenlos ausstellen.
Quellen
Wichtiger Hinweis: Dieser Artikel bietet allgemeine Informationen und ist keine individuelle Finanz-, Steuer- oder Rechtsberatung. Prüfen Sie Ihre Situation bei einer Verbraucherzentrale, einem Notar oder einer Steuerberatung.
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