Baufinanzierung: So funktioniert der Immobilienkredit
Eine Baufinanzierung für Verbraucher ist rechtlich ein Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag (§ 491 Abs. 3 BGB, 2026). Laut BaFin (2026) wird ein solcher Kredit meist in gleichbleibenden monatlichen Raten aus Zins und Tilgung zurückgezahlt.
Was ist ein Immobilienkredit?
Nach § 491 Abs. 3 BGB (2026) ist ein Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag ein entgeltlicher Darlehensvertrag, der durch ein Grundpfandrecht oder eine Reallast besichert ist oder der Finanzierung des Erwerbs oder Erhalts des Eigentumsrechts an Grundstücken oder Gebäuden dient.
Als Sicherheit dient in der Praxis meist eine Grundschuld. Nach § 1191 BGB (2026) ist die Grundschuld eine Belastung des Grundstücks, aus dem eine bestimmte Geldsumme zu zahlen ist. Laut BaFin (2026) muss die Grundschuld mit Zwangsvollstreckungsunterwerfung notariell beurkundet werden.
Annuitätendarlehen und endfälliges Darlehen
Beim Annuitätendarlehen zahlen Sie laut BaFin (2026) in gleichbleibenden monatlichen Raten, sogenannten Annuitäten. Die Rate setzt sich aus Zins- und Tilgungsanteil zusammen. Mit jeder Tilgungszahlung sinkt die Restschuld, wodurch der Zinsanteil der Rate abnimmt und der Tilgungsanteil steigt.
Beim endfälligen Festdarlehen zahlen Sie während der Laufzeit nach BaFin (2026) nur die Zinsen, ohne die Darlehenssumme zu tilgen. Am Ende der Laufzeit wird der gesamte Kreditbetrag auf einmal fällig. Diese Form wird meist mit Tilgungsersatzprodukten wie Kapitallebensversicherungen, Bausparverträgen oder Fondssparplänen kombiniert. Die Verbraucherzentrale (Stand 31. Oktober 2024) nennt dagegen das Annuitätendarlehen „die einfachste und meist auch die beste Finanzierungsvariante“.
Anfangstilgung und Zinsbindung
Die Verbraucherzentrale (Stand 31. Oktober 2024) empfiehlt eine Anfangstilgung von mindestens 2 Prozent, besser mehr. Zugleich rät sie zu einer Zinsbindung von mehr als 10 Jahren. Laut BaFin (2026) werden die Zinsen bei den meisten Immobilienkrediten für fünf, zehn oder 15 Jahre fest vereinbart; das nennt man Sollzinsbindung oder Zinsfestschreibung.
Die Kreditwürdigkeitsprüfung
Laut BaFin (2026) prüft der Kreditgeber zuerst Ihre Kreditwürdigkeit. Er bewertet, ob Sie die Zins- und Tilgungszahlungen aus Ihrem laufenden Einkommen fristgerecht leisten können; das nennt man Kapitaldienstfähigkeit. Dabei berücksichtigt er auch mögliche Einkommensschwankungen und analysiert Ihre Gesamtverschuldung.
Nach § 505a Abs. 1 BGB (2026) darf der Kreditgeber einen Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag nur abschließen, wenn die Prüfung ergibt, dass es wahrscheinlich ist, dass Sie Ihre Verpflichtungen vertragsgemäß erfüllen werden. Laut BaFin (2026) prüft der Kreditgeber zudem den Beleihungswert der Immobilie und den Beleihungsauslauf, also das Verhältnis der Kreditsumme zu diesem Wert.
Angebote vergleichen: Effektivzins und Bereitstellungszinsen
Die BaFin (2026) weist darauf hin, dass Sie beim Vergleich von Angeboten immer auf den Effektivzins achten sollten. Der Bereitstellungszins, der für die Zeit zwischen Bereitstellung und vollständigem Abruf des Darlehens anfällt, ist im Effektivzins nicht enthalten. Laut Verbraucherzentrale (Stand 14. November 2025) verlangen Kreditinstitute nach einer gewissen Zeit, meist nach 3 bis 12 Monaten, Bereitstellungszinsen für noch nicht ausgezahlte Darlehensbeträge. Die bereitstellungszinsfreie Zeit lässt sich verhandeln.
Merkblatt, Vertrag und Widerruf
Vor Vertragsabschluss muss der Kreditgeber laut BaFin (2026) ein Merkblatt mit umfassenden Informationen überreichen, darunter Darlehensart, effektiver Jahreszins, Sollzins, Raten und einen Beispiel-Tilgungsplan. Verbraucherdarlehensverträge sind nach § 492 Abs. 1 BGB (2026) schriftlich abzuschließen.
Bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehen muss der Kreditgeber mit seinem Angebot anbieten, einen Vertragsentwurf auszuhändigen oder zu übermitteln, und vor Abschluss angemessene Erläuterungen geben (§ 491a Abs. 2 und 3 BGB, 2026). Dem Darlehensnehmer steht bei einem Verbraucherdarlehensvertrag ein Widerrufsrecht nach § 495 Abs. 1 BGB zu. Die Widerrufsfrist beträgt 14 Tage (§ 355 Abs. 2 BGB, 2026). Bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen erlischt das Widerrufsrecht spätestens zwölf Monate und 14 Tage nach dem Vertragsschluss (§ 356b Abs. 2 BGB).
Häufige Fragen
Worauf sollte ich beim Vergleich von Kreditangeboten achten?
Die BaFin (2026) rät, beim Vergleich immer auf den Effektivzins zu achten. Der Bereitstellungszins für die Zeit zwischen Bereitstellung und vollständigem Abruf ist im Effektivzins nicht enthalten.
Ab wann verlangt die Bank Bereitstellungszinsen?
Meist nach 3 bis 12 Monaten: Dann berechnen Kreditinstitute laut Verbraucherzentrale (Stand 14. November 2025) Bereitstellungszinsen für Darlehensbeträge, die noch nicht ausgezahlt sind. Die Verbraucherzentrale rät, die bereitstellungszinsfreie Zeit zu verhandeln.
Wie lange kann ich einen Immobilienkredit widerrufen?
Die Frist für den Widerruf beträgt 14 Tage (§ 355 Abs. 2 BGB, 2026). Bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehen erlischt das Recht zum Widerruf nach § 356b Abs. 2 BGB (2026) spätestens zwölf Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss.
Warum prüft die Bank den Beleihungswert der Immobilie?
Laut BaFin (2026) ermittelt der Kreditgeber den Beleihungswert nach festgelegten Verfahren; er unterscheidet sich vom Markt- oder Verkehrswert. Zudem prüft die Bank den Beleihungsauslauf, also das Verhältnis der Kreditsumme zu diesem Wert.
Quellen
Wichtiger Hinweis: Dieser Artikel bietet allgemeine Informationen und ist keine individuelle Finanz-, Steuer- oder Rechtsberatung. Prüfen Sie Ihre Situation bei einer Verbraucherzentrale, einem Notar oder einer Steuerberatung.
← Alle Artikel zu Finanzierung