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Eigenkapital beim Immobilienkauf: Wie viel ist sinnvoll?

Von Christian Costa · Aktualisiert am 19.10.2026

Die Verbraucherzentrale (Stand 31. Oktober 2024) rät, grundsätzlich 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises zuzüglich der Kaufnebenkosten als Eigenkapital einzubringen. Laut Verbraucherzentrale (Stand 14. November 2025) fordern Banken oft 20 Prozent der Gesamtkosten aus eigenen Mitteln.

Was zählt als Eigenkapital?

Eigenkapital umfasst laut BaFin (2026) alles, was Sie für den Kauf oder Bau einer Immobilie einsetzen können: Bargeld, Bank- und Sparguthaben oder verkäufliche Wertpapiere. Auch Eigenleistungen, oft „Muskelhypothek“ genannt, zählen dazu. Wer selbst Hand anlegt, senkt die Gesamtkosten und damit den Kapitalbedarf.

Laut Verbraucherzentrale (Stand 14. November 2025) gehören zum Eigenkapital außerdem Sparverträge zur Altersvorsorge wie Renten- und Kapitallebensversicherungen und sonstige Geldanlagen. Oft ist es nach Einschätzung der Verbraucherzentrale sinnvoll, die Sparverträge aufzulösen und das Darlehen zu verringern.

Wie viel Eigenkapital empfohlen wird

Die Verbraucherzentrale (Stand 31. Oktober 2024) empfiehlt, grundsätzlich 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises zuzüglich der Kaufnebenkosten einzubringen. Dazu zählen die Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten.

Werden die von Banken oft geforderten 20 Prozent der Gesamtkosten aus eigenen Mitteln bezahlt, reicht laut Verbraucherzentrale (Stand 14. November 2025) in den meisten Fällen der Verkaufserlös, um die Schulden vollständig abzuzahlen. Die Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Grundbuch- und Notarkosten sowie Maklercourtage können laut Verbraucherzentrale (Stand 14. November 2025) bereits 10 Prozent des Kaufpreises ausmachen.

Wenig Eigenkapital: höhere Zinsen und mehr Risiko

Fremdkapital ist laut BaFin (2026) der Betrag, den Sie nach Einsatz Ihres Eigenkapitals als Kredit aufnehmen müssen, um die gesamten Erwerbs- oder Baukosten zu decken. Wer kein oder nur wenig Eigenkapital einsetzt, bezahlt laut Verbraucherzentrale (Stand 14. November 2025) höhere Zinsen, braucht tendenziell länger zur Entschuldung und trägt das Risiko, dass bei einem vorzeitigen Verkauf Schulden verbleiben können.

Bei der Baufinanzierung prüft der Kreditgeber laut BaFin (2026) den Beleihungswert der Immobilie und den Beleihungsauslauf, also das Verhältnis der Kreditsumme zu diesem Wert. Der Beleihungswert wird nach festgelegten Verfahren ermittelt und unterscheidet sich vom Markt- oder Verkehrswert.

Wie hoch darf die Kreditrate sein?

Viele Banken raten laut Verbraucherzentrale (Stand 14. November 2025), dass die Kreditrate nicht mehr als 40 Prozent des Nettoeinkommens ausmachen sollte. Die Verbraucherzentrale nennt das einen Durchschnittswert mit Abweichungen nach oben wie nach unten.

Als Faustformel nennt die Verbraucherzentrale (Stand 6. November 2024), dass etwa zehn Prozent Luft zwischen monatlichem Überschuss und Kreditrate bleiben sollten.

Rücklagen für Instandhaltung und Unvorhergesehenes

Für den Werterhalt der Immobilie kann man laut Verbraucherzentrale (Stand 14. November 2025) jährlich rund 2 Prozent des Wertes der Bausubstanz einkalkulieren. Die Bausubstanz ist der Immobilienpreis abzüglich des darauf entfallenden Grundstückswertes.

Die Verbraucherzentrale (Stand 14. November 2025) rät, stets einen finanziellen Spielraum zu behalten, damit Sie eine ausreichend große Rücklage für unvorhergesehene Ausgaben vorhalten können.

Wichtiger Hinweis: Dieser Artikel bietet allgemeine Informationen und ist keine individuelle Finanz-, Steuer- oder Rechtsberatung. Prüfen Sie Ihre Situation bei einer Verbraucherzentrale, einem Notar oder einer Steuerberatung.

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