Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf: Alle Posten erklärt
Zu den Erwerbsnebenkosten beim Immobilienkauf zählen Grunderwerbsteuer, Grundbuch- und Notarkosten sowie gegebenenfalls die Maklercourtage. Laut Verbraucherzentrale (Stand 14. November 2025) können diese Posten bereits 10 Prozent des Kaufpreises ausmachen; die Verbraucherzentrale rät, alle Kosten einzukalkulieren, auch kleinere Möbel, Leuchten oder Ausgaben für den neuen Garten. Den Steuersatz der Grunderwerbsteuer bestimmen die Länder selbst (Art. 105 Abs. 2a GG, Rechtslage 2026).
Welche Nebenkosten anfallen
Die Verbraucherzentrale (Stand 14. November 2025) nennt als typische Erwerbsnebenkosten die Grunderwerbsteuer, die Kosten für Notarvertrag und Grundbucheintragungen sowie die Maklerprovision. Die Bundesnotarkammer (Infoblatt, Druck Januar 2020) fasst den Finanzierungsbedarf zusammen aus Kaufpreis, Grunderwerbsteuer, Gebühren für Notar und Grundbuchamt sowie gegebenenfalls Maklerprovision und zusätzlichen Mitteln für geplante Renovierungen.
Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer beträgt nach § 11 GrEStG 3,5 vom Hundert; die Länder haben nach Art. 105 Abs. 2a GG die Befugnis, den Steuersatz selbst zu bestimmen (Rechtslage 2026). Der Satz hängt deshalb vom Bundesland ab, in dem das Grundstück liegt. Nicht zur Bemessungsgrundlage gehören laut Finanzverwaltung NRW (2026) die Notarkosten und der auf den vereinbarten Kaufpreis entfallende Wert des miterworbenen Inventars, zum Beispiel eine Küche; im Vertrag sollte ein Hinweis mit den einzelnen Gegenständen und ihrem Wert stehen.
Notar und Grundbuch
Die Kosten für Notarvertrag und Grundbucheintragungen machen laut Verbraucherzentrale (Stand 6. November 2024) je nach Höhe der einzutragenden Grundschulden weitere 1 bis 1,5 Prozent aus. Der Notar beim Immobilienkauf erhebt nach § 17 Abs. 1 BNotO die gesetzlich vorgeschriebenen Gebühren; laut Notarkammern (2026) gilt „nicht mehr und nicht weniger“, Gebührenvereinbarungen jeder Art sind unzulässig. Fragen an den Notar vor und nach der Beurkundung kosten laut Bundesnotarkammer nichts extra, die gesamte Beratung ist in der Beurkundungsgebühr enthalten.
Nach § 448 Abs. 2 BGB (2026) trägt der Käufer eines Grundstücks die Kosten der Beurkundung des Kaufvertrags und der Auflassung, der Eintragung ins Grundbuch und der zu der Eintragung erforderlichen Erklärungen, soweit vertraglich nichts anderes vereinbart ist. Der Geschäftswert beim Kauf richtet sich nach dem Kaufpreis (§ 47 GNotKG, 2026).
Maklerprovision
Wer einen Immobilienmakler einschaltet, muss laut Verbraucherzentrale (Stand 6. November 2024) je nach Marktlage und Verhandlungsgeschick nochmals 3 bis 6 Prozent des Kaufpreises plus Mehrwertsteuer einrechnen. Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses gilt nach §§ 656c und 656d BGB (2026): Lässt sich der Makler von beiden Parteien bezahlen, müssen sich beide in gleicher Höhe verpflichten. Hat nur eine Partei den Maklervertrag geschlossen, darf die andere höchstens gleich viel übernehmen, und ihr Anteil wird erst fällig, wenn die Auftraggeberseite ihren Teil gezahlt hat und dies nachgewiesen ist.
Einrichtung und finanzieller Puffer
Die Verbraucherzentrale (2024) weist darauf hin, dass nicht alle bisherigen Einrichtungsgegenstände mitgenommen werden können; vor allem die Einbauküche kann einen beachtlichen Extra-Aufwand verursachen. Reicht das Budget nicht, droht laut Verbraucherzentrale (Stand 14. November 2025) eine Nachfinanzierung, die teuer sein oder sogar abgelehnt werden kann; die Verbraucherzentrale rät, immer einen Puffer einzurechnen.
Nebenkosten finanzieren
Das KfW-Wohneigentumsprogramm (Kredit 124, Stand der KfW-Seite 2026) kann beim Kauf auch Nebenkosten wie Notar- und Maklergebühren und die Grunderwerbsteuer finanzieren. Beim Kredit 308 („Jung kauft Alt“) sind Nebenkosten wie die Notar- und Maklergebühren oder die Grunderwerbsteuer ausdrücklich nicht förderfähig. Die Verbraucherzentrale (Stand 31. Oktober 2024) empfiehlt, grundsätzlich 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises zuzüglich der Kaufnebenkosten als Eigenkapital einzubringen; dazu gehören Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten.
Häufige Fragen
Wer zahlt beim Hauskauf den Notar?
Grundsätzlich der Käufer: Nach § 448 Abs. 2 BGB (2026) trägt er die Kosten der Beurkundung und der Eintragung ins Grundbuch, soweit im Vertrag nichts anderes vereinbart ist.
Muss ich als Käufer die ganze Maklerprovision zahlen?
Nicht unbedingt: Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses darf die Partei, die den Maklervertrag nicht geschlossen hat, nach § 656d BGB (2026) höchstens so viel übernehmen wie die Auftraggeberseite. Bezahlen beide Seiten den Makler, verpflichten sie sich nach § 656c BGB in gleicher Höhe.
Kann ich die Notargebühren verhandeln?
Nein. Laut Notarkammern (2026) sind Gebührenvereinbarungen jeder Art unzulässig, denn Notare sind nach § 17 Abs. 1 BNotO verpflichtet, die gesetzlich vorgeschriebenen Gebühren zu erheben. Als Geschäftswert gilt beim Kauf der Kaufpreis (§ 47 GNotKG, 2026).
Zählt die Einbauküche zur Grunderwerbsteuer?
Laut Finanzverwaltung NRW (2026) gehört der auf den Kaufpreis entfallende Wert des miterworbenen Inventars, zum Beispiel einer Küche, nicht zur Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer; auch die Notarkosten zählen nicht dazu.
Quellen
- Verbraucherzentrale: Häufige Fragen rund um Hauskauf und Hauskredit (Stand November 2025)
- Verbraucherzentrale: So berechnen Sie, was Sie sich leisten können (Stand November 2024)
- Gesetze im Internet: § 656c BGB
- Gesetze im Internet: § 11 GrEStG
- Bundesnotarkammer: Infoblatt Kauf einer gebrauchten Immobilie
Wichtiger Hinweis: Dieser Artikel bietet allgemeine Informationen und ist keine individuelle Finanz-, Steuer- oder Rechtsberatung. Prüfen Sie Ihre Situation bei einer Verbraucherzentrale, einem Notar oder einer Steuerberatung.