Grunderwerbsteuer: Was sie ist und wer sie zahlt
Beim Kauf eines Grundstücks in Deutschland fällt in der Regel Grunderwerbsteuer an. Sie bemisst sich nach dem Kaufpreis und anderen Gegenleistungen. Das Grunderwerbsteuergesetz nennt 3,5 vom Hundert (§ 11 GrEStG, 2026); welcher Satz tatsächlich gilt, bestimmt das jeweilige Bundesland.
Wann Grunderwerbsteuer anfällt
Der Grunderwerbsteuer unterliegt unter anderem ein Kaufvertrag, der den Anspruch auf Übereignung eines inländischen Grundstücks begründet (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG, 2026). Bei einem Kauf entsteht die Grunderwerbsteuer laut Finanzverwaltung NRW (2026) grundsätzlich mit Abschluss des notariellen Kaufvertrages. Laut Finanzministerium Brandenburg haben der Zeitpunkt des Übergangs von Nutzen und Lasten, die Zahlung des Kaufpreises und die Eintragung im Grundbuch keine Auswirkungen auf den Zeitpunkt der Verwirklichung.
Der Steuersatz ist Ländersache
Das Grunderwerbsteuergesetz nennt 3,5 vom Hundert (§ 11 Abs. 1 GrEStG); die Länder haben die Befugnis zur Bestimmung des Steuersatzes (Art. 105 Abs. 2a Satz 2 GG, 2026). Der Satz hängt deshalb vom Bundesland ab, in dem das Grundstück liegt.
Bemessungsgrundlage: der Kaufpreis
Die Steuer bemisst sich nach dem Wert der Gegenleistung (§ 8 Abs. 1 GrEStG); beim Kauf gehört dazu der Kaufpreis einschließlich vom Käufer übernommener sonstiger Leistungen (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG, 2026). Die Steuer wird auf volle Euro nach unten abgerundet (§ 11 Abs. 2 GrEStG). Nicht zur Bemessungsgrundlage gehören laut Finanzverwaltung NRW (2026) die Notarkosten und der Wert des miterworbenen Inventars, zum Beispiel eine Küche.
Steuerfreie Erwerbe
Steuerfrei sind unter anderem (§ 3 GrEStG, 2026): Erwerbe bis zu einem maßgebenden Wert von 2 500 Euro; Erwerb von Todes wegen und Schenkungen; Erwerb durch den Ehegatten oder Lebenspartner; Erwerb durch Personen, die mit dem Veräußerer in gerader Linie verwandt sind.
Wer die Steuer zahlt
Steuerschuldner sind regelmäßig die am Erwerbsvorgang als Vertragsteile beteiligten Personen (§ 13 Nr. 1 GrEStG). Laut Finanzverwaltung NRW (2026) schulden Käufer und Verkäufer als Gesamtschuldner; das Finanzamt fordert die Steuer zunächst von der Partei, die sie im Vertrag übernommen hat, ohne Vertragsregel in der Regel zuerst vom Erwerber. Meistens vereinbaren die Parteien laut Finanzverwaltung Baden-Württemberg (2026), dass die kaufende Partei die Steuer zahlt. Kaufen Eheleute oder eingetragene Lebenspartner gemeinsam, sind sie laut Finanzverwaltung NRW (2026) grundsätzlich keine Gesamtschuldner: Jeder schuldet die Steuer auf seinen Anteil und erhält einen eigenen Steuerbescheid.
Anzeige, Bescheid und Unbedenklichkeitsbescheinigung
Notare müssen den Kaufvertrag dem Finanzamt innerhalb von zwei Wochen nach der Beurkundung anzeigen (§ 18 Abs. 3 GrEStG, 2026). Laut Finanzverwaltung NRW sind ab dem 1. Oktober 2026 Papiervordrucke wegen der Pflicht zur elektronischen Veräußerungsanzeige nur noch in Ausnahmefällen zu verwenden; das Notariat benötigt dafür unter anderem Ihre steuerliche Identifikationsnummer.
Die Steuer wird einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids fällig (§ 15 GrEStG, 2026); laut Finanzverwaltung NRW kann eine Stundung grundsätzlich nicht gewährt werden, die Steuer sollte als Teil der Kaufnebenkosten in die Finanzierung einkalkuliert werden.
Der Erwerber darf erst ins Grundbuch eingetragen werden, wenn die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts vorliegt (§ 22 GrEStG). Laut Finanzverwaltung NRW (2026) wird sie nach Zahlungseingang ausgestellt und unaufgefordert dem Notariat übersandt; ohne Bescheinigung kann keine Eigentumseintragung im Grundbuch erfolgen.
Wenn der Kauf rückgängig gemacht wird
Wird der Kauf vor dem Eigentumsübergang zum Beispiel durch Vereinbarung oder vorbehaltenen Rücktritt innerhalb von zwei Jahren seit Entstehung der Steuer rückgängig gemacht, wird die Steuer auf Antrag nicht festgesetzt oder aufgehoben (§ 16 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG, 2026).
Häufige Fragen
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in meinem Bundesland?
Das bestimmt jedes Land selbst: Nach Art. 105 Abs. 2a Satz 2 GG haben die Länder die Befugnis zur Bestimmung des Steuersatzes (Stand 2026), maßgeblich ist das Bundesland, in dem das Grundstück liegt. Das Grunderwerbsteuergesetz selbst nennt 3,5 vom Hundert (§ 11 Abs. 1 GrEStG).
Fällt beim Kauf vom Ehepartner Grunderwerbsteuer an?
Nach § 3 GrEStG (2026) ist der Erwerb durch den Ehegatten oder Lebenspartner steuerfrei, ebenso Erwerbe durch Personen, die mit dem Veräußerer in gerader Linie verwandt sind.
Kann ich die Grunderwerbsteuer stunden lassen?
In der Regel nicht: Laut Finanzverwaltung NRW (2026) kann eine Stundung beim Finanzamt grundsätzlich nicht gewährt werden; sie rät, die Steuer bei der Finanzierung mit einzukalkulieren. Fällig wird sie einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids (§ 15 GrEStG, 2026).
Was passiert, wenn der Kauf rückgängig gemacht wird?
Dann wird die Steuer auf Antrag nicht festgesetzt oder die Steuerfestsetzung aufgehoben, sofern der Kauf vor dem Eigentumsübergang und innerhalb von zwei Jahren seit Entstehung der Steuer rückgängig gemacht wird, etwa durch Vereinbarung oder vorbehaltenen Rücktritt (§ 16 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG, 2026).
Quellen
Wichtiger Hinweis: Dieser Artikel bietet allgemeine Informationen und ist keine individuelle Finanz-, Steuer- oder Rechtsberatung. Prüfen Sie Ihre Situation bei einer Verbraucherzentrale, einem Notar oder einer Steuerberatung.